Es ist der meistgesuchte Einstieg der Branche, und das aus einem nüchternen Grund: Der Immobilienkaufmann ist der einzige anerkannte Ausbildungsberuf, der die Immobilienwirtschaft von innen unterrichtet – das Mietverhältnis, die Betriebskostenabrechnung, die Eigentümerversammlung, die Instandhaltung, die Vermarktung. Wer ihn hat, kann anschließend in fünf verschiedene Richtungen gehen, ohne sich neu zu qualifizieren.
Was dabei regelmäßig übersehen wird: Der Beruf heißt überall gleich, sieht aber in jedem dritten Betrieb anders aus. Eine Ausbildung bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft und eine bei einem Maklerbüro führen zu derselben Urkunde und zu zwei völlig verschiedenen Berufsbildern. Das ist die eigentliche Entscheidung, und sie fällt bei der Bewerbung – nicht am Ende.
Was rechtlich dahintersteht
Der Beruf ist bundesweit nach dem Berufsbildungsgesetz geregelt; maßgeblich ist die Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann und zur Immobilienkauffrau aus dem Jahr 2011, die den Vorläufer „Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" abgelöst hat. Sie legt fest, was ein Betrieb vermitteln muss, in welcher Reihenfolge und wie geprüft wird.
Praktisch heißt das: Der Ausbildungsrahmenplan ist keine Empfehlung. Wer nach zwei Jahren ausschließlich Exposés getippt hat, ist nicht ausgebildet worden, sondern beschäftigt. Die zuständige Industrie- und Handelskammer ist die Stelle, bei der man das anspricht – lange bevor die Prüfung ansteht.
Voraussetzung ist rechtlich keine. Es gibt keinen vorgeschriebenen Schulabschluss. Faktisch stellen Wohnungsunternehmen überwiegend mit mittlerem Abschluss oder Abitur ein, weil Betriebskostenrecht und Abrechnung ohne solides Rechnen und sauberes Deutsch nicht zu machen sind.
Drei Jahre, aufgeteilt
Die Regelausbildungszeit beträgt drei Jahre. Sie läuft dual: Betrieb und Berufsschule, je nach Bundesland im Block- oder Teilzeitunterricht.
Verkürzen ist möglich und in der Immobilienwirtschaft verbreitet. Mit Abitur sind sechs Monate üblich, mit guten Leistungen kommt eine weitere Verkürzung auf Antrag in Betracht. Wer verkürzt, verliert allerdings genau die Monate, in denen erfahrungsgemäß die Eigentümerversammlungssaison und ein kompletter Abrechnungslauf einmal durchlaufen werden. Überlegen Sie, was Ihnen wichtiger ist.
Geprüft wird in zwei Teilen. Die Zwischenprüfung liegt in der Mitte und zählt nicht zum Ergebnis. Die Abschlussprüfung besteht aus drei schriftlichen Bereichen – Immobilienwirtschaft, Kaufmännische Steuerung und Kontrolle, Wirtschafts- und Sozialkunde – und einer mündlichen Prüfung, in der ein Fall aus einem selbst gewählten Wahlqualifikationsbereich bearbeitet wird. Dieser Wahlbereich ist der Hebel, über den kaum jemand spricht: Er entscheidet mit, in welche Richtung das Zeugnis gelesen wird.
Was tatsächlich gelernt wird
Die Verordnung nennt es Qualifikationseinheiten. Im Alltag sind es diese Blöcke:
Kaufmännische Grundlagen. Buchführung, Kostenrechnung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen. Der unbeliebteste und der tragfähigste Teil – er ist der Grund, warum Immobilienkaufleute später in die Objektbuchhaltung oder ins Controlling wechseln können.
Bewirtschaftung. Mietverträge, Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnung, Mängelanzeigen, Kündigungen, Räumung. Hier steckt das meiste Recht, und hier entstehen die meisten Fehler mit echten Folgen.
Verwaltung von Wohnungseigentum. Beschlussfassung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Eigentümerversammlung. Wer diesen Teil richtig gelernt hat, kann später Hausverwalter werden, ohne bei null anzufangen.
Technik und Instandhaltung. Gewerke unterscheiden, Angebote einholen, Aufträge vergeben, Abnahmen begleiten, Verkehrssicherungspflichten kennen. Dieser Teil ist die Brücke zur Objektbetreuung und zum Facility Management.
Vermarktung. Exposé, Besichtigung, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokoll. In Maklerbetrieben der Schwerpunkt, in Wohnungsunternehmen eine Nebenrolle.
Erwerb und Veräußerung, Projektentwicklung, Bauvorbereitung – je nach Haus als Wahlqualifikation.
Der Unterschied, der die Ausbildung bestimmt
Wo Sie ausgebildet werden, entscheidet, welche dieser Blöcke Substanz bekommen und welche als Kurzbesuch abgehakt werden.
| Betriebsart | Schwerpunkt im Alltag | Wo es dünn wird |
|---|---|---|
| Kommunale oder genossenschaftliche Wohnungsgesellschaft | Bewirtschaftung, Abrechnung, Mieterkontakt, Instandhaltung | Vermarktung, Verkauf |
| Private Bestandshalter und Asset Manager | Objektbuchhaltung, Reporting, Vermietung von Gewerbe | Wohnungseigentumsrecht |
| Hausverwaltung (WEG und Miete) | Versammlungen, Beschlüsse, Abrechnung, Handwerkersteuerung | Projektentwicklung |
| Maklerbüro | Akquise, Exposé, Besichtigung, Vertragsanbahnung | Abrechnung, Technik, WEG |
| Facility-Management-Dienstleister | Technik, Gewerke, Ausschreibung, Objektorganisation | Mietrecht |
In diesem Stellenbestand kommen die klassischen Ausbildungsplätze fast ausschließlich aus der ersten und dritten Zeile: Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Hausverwaltungen. Das ist kein Zufall. Diese Häuser haben eine Personalabteilung, einen Ausbildungsplan und einen Bedarf, der drei Jahre im Voraus planbar ist. Maklerbüros bilden selten selbst aus – sie stellen später ein.
Die Vergütung
Eine Ausbildungsvergütung muss angemessen sein und jährlich steigen; seit 2020 gilt außerdem eine gesetzliche Mindestvergütung nach dem Berufsbildungsgesetz, die jedes Jahr angehoben wird und je nach Ausbildungsjahr gestaffelt ist. Sie ist eine Untergrenze und in dieser Branche selten der tatsächliche Wert.
Maßgeblich ist vielmehr, ob der Betrieb tarifgebunden ist. Der Tarifvertrag für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft liegt für alle drei Jahre deutlich über der gesetzlichen Mindestvergütung; kommunale Gesellschaften zahlen teils nach TVöD. Ein nicht tarifgebundenes Verwaltungsbüro mit sechs Mitarbeitern zahlt, was der Markt hergibt, und das ist an manchen Standorten knapp an der Untergrenze.
Die Frage für das Vorstellungsgespräch lautet deshalb nicht „Wie hoch ist die Vergütung", sondern: Zahlen Sie nach Tarif, und wenn ja, nach welchem? Die Antwort sagt mehr über die nächsten drei Jahre als jede Zahl.
Prüfen Sie daneben die weichen Positionen, die in der Summe einen Monatsbetrag ausmachen können: Fahrtkostenzuschuss oder Deutschlandticket, Lernmittel und Prüfungsgebühren, Urlaubstage über den gesetzlichen Anspruch hinaus, und ob die Berufsschultage voll angerechnet werden.
Was danach kommt
Die Übernahmequote ist in der Wohnungswirtschaft traditionell hoch, weil die Häuser den Nachwuchs selbst ausbilden, um ihn zu behalten. Was dann üblicherweise folgt:
- Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung – der direkteste Weg, mit einem eigenen Objektbestand als erste Verantwortung.
- Objektbuchhaltung – für alle, denen die Zahlenseite lag.
- Property Management – häufig mit Gewerbeimmobilien, häufig bei größeren Häusern; was dort anders ist, steht in Property Manager werden.
- Vermietung und Vertrieb – bis hin zur Maklertätigkeit, für die allerdings eigene Regeln gelten, siehe Maklerstellen: Anstellung oder Provision.
- Technisches Objektmanagement – meist über eine Zusatzqualifikation.
Was die Ausbildung einbringt, sobald sie abgeschlossen ist, steht in Was Immobilienkaufleute verdienen. Wie es darüber hinausgeht, in Weiterbildung nach der Ausbildung.
Ein Nebeneffekt, der später viel wert ist: Wer die Ausbildung hat, gilt nach der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung als der Prüfung zum zertifizierten Verwalter gleichgestellt. Das ist bares Geld und ein echter Vorsprung – die Einzelheiten stehen in Zertifizierter Verwalter: was verlangt wird.
Ausbildung oder duales Studium
Wer heute nach Einstiegsstellen sucht, stößt auf mehr duale Studiengänge als Ausbildungsplätze. In diesem Bestand ist das Verhältnis eindeutig: Auf jede klassische Ausbildungsstelle kommen mehrere Anzeigen für ein duales Studium Immobilienwirtschaft, viele davon von privaten Hochschulen mit wechselnden Praxispartnern.
Das ist weder gut noch schlecht, aber es sind zwei verschiedene Verträge mit zwei verschiedenen Risiken. Der Vergleich steht in Duales Studium Immobilienwirtschaft.
Woran Sie einen guten Ausbildungsbetrieb erkennen
Sechs Fragen, die im Bewerbungsgespräch nichts kosten und viel verraten:
- Wie viele Auszubildende haben Sie, und wie viele haben Sie in den letzten drei Jahren übernommen?
- Wer ist der Ausbilder, und wie oft sitzen wir zusammen?
- Durchlaufe ich alle Abteilungen – und gibt es dazu einen schriftlichen Versetzungsplan?
- Nehme ich an Eigentümerversammlungen und an einem vollständigen Abrechnungslauf teil?
- Welche Wahlqualifikation ist vorgesehen, und wer entscheidet darüber?
- Zahlen Sie nach Tarif?
Die vierte Frage ist die schärfste. Eigentümerversammlungen finden abends statt, und ein Betrieb, der Auszubildende grundsätzlich nicht mitnimmt, spart sich die Mühe an genau der Stelle, an der der Beruf beginnt.
Wie eine Bewerbung für diese Stellen aussieht, steht in Das Anschreiben; wer aus einem anderen Feld kommt und die Ausbildung nicht nachholen will, findet die Alternativen in Quereinstieg in die Immobilienwirtschaft. Offene Plätze stehen unter Ausbildung.
Wenden Sie das direkt an: Im Stellenmarkt stehen Anzeigen aus ganz Deutschland, gegliedert nach der Aufgabe am Objekt und mit Angaben zu Arbeitszeit und Anstellungsart an jeder einzelnen.