Die Frage wird in zwei sehr verschiedenen Bedeutungen gestellt. Die eine: Wie werde ich bei einer Hausverwaltung angestellt? Die andere: Wie mache ich mich als Hausverwalter selbständig? Die Antworten haben wenig miteinander zu tun, und die zweite hat eine rechtliche Hürde, die die erste nicht hat.
Für Angestellte: es gibt keine Zulassungsvoraussetzung
Wer in einer Hausverwaltung arbeitet, braucht dafür keine Erlaubnis und keinen geschützten Titel. Die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung – die es für Wohnimmobilienverwalter seit 2018 gibt – trifft den Gewerbetreibenden, also das Unternehmen oder den Inhaber, nicht die Beschäftigten.
Das heißt praktisch: Der Einstieg ist eine reine Bewerbungsfrage. Was die Häuser sehen wollen, in dieser Reihenfolge:
- Die Ausbildung zum Immobilienkaufmann – der Standardweg, siehe Die Ausbildung zum Immobilienkaufmann.
- Einschlägige Verwaltungserfahrung aus einem anderen Haus.
- Kaufmännische Ausbildung plus Bereitschaft, sich einzuarbeiten – der übliche Quereinstieg, siehe Quereinstieg in die Immobilienwirtschaft.
- Ein immobilienwirtschaftliches Studium – eher für größere Häuser und eher für das gewerbliche Segment.
Was fast nie verlangt wird und trotzdem hilft: Erfahrung mit Buchhaltung. Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Abrechnung, keine Erzählung.
Miet- oder WEG-Verwaltung: die Weiche vor allen anderen
Die Bezeichnung „Hausverwalter" deckt zwei Berufe ab, die sich im Alltag deutlich unterscheiden.
Die Mietverwaltung verwaltet Objekte für einen Eigentümer. Ihr Gegenüber ist ein Auftraggeber, der entscheidet, und Mieter, die Ansprüche haben. Das Recht dahinter ist im Wesentlichen Mietrecht.
Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum für eine Gemeinschaft von Eigentümern. Ihr Gegenüber ist ein Gremium, das per Beschluss entscheidet, ein Verwaltungsbeirat, der prüft, und eine Versammlung, die das Handeln des Verwalters jährlich bewertet. Das Recht dahinter ist Wohnungseigentumsrecht.
Die WEG-Verwaltung ist rechtlich anspruchsvoller, wird besser bezahlt und ist nervlich fordernder. Wer nicht weiß, welches von beiden ihm liegt, sollte in ein Haus gehen, das beides macht – die Mehrzahl der Verwaltungen tut das.
Für Selbständige: die Erlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerbsmäßig Wohnimmobilien für andere verwaltet, braucht seit dem 1. August 2018 eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die drei Voraussetzungen:
- Zuverlässigkeit – geprüft über Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug.
- Geordnete Vermögensverhältnisse – keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis, kein laufendes Insolvenzverfahren.
- Eine Berufshaftpflichtversicherung mit gesetzlich vorgegebener Mindestdeckung.
Eine Sachkundeprüfung ist nicht vorgesehen – anders als bei Versicherungsvermittlern. Dafür gilt die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO, deren Einzelheiten in der Makler- und Bauträgerverordnung stehen. Sie trifft den Gewerbetreibenden und die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten – also auch angestellte Verwalter.
Davon zu unterscheiden ist der zertifizierte Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Das ist keine Gewerbeerlaubnis, sondern eine Qualifikation, deren Nachweis Wohnungseigentümer verlangen können. Wer sie braucht, wer ihr gleichgestellt ist und was die Prüfung verlangt, steht in Zertifizierter Verwalter.
Das erste Jahr mit eigenem Bestand
Der Sprung von der Zuarbeit zum eigenen Bestand ist der eigentliche Berufseinstieg, und er ist steil. Was im ersten Jahr auf Sie zukommt:
Die Versammlungssaison. In der Regel zwischen Februar und Juni, mit Abendterminen an mehreren Tagen der Woche. Eine Versammlung will vorbereitet sein – Einladung mit Tagesordnung und Fristwahrung, Beschlussvorlagen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung – und sie will geleitet werden, auch wenn sie schwierig wird. Zur Vergütung dieser Abende siehe Was Hausverwalter verdienen.
Der Abrechnungslauf. Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung, mit Fristen, die nicht verhandelbar sind. Hier entstehen die meisten Fehler mit Folgen.
Die Handwerkersteuerung. Angebote einholen, vergeben, abnehmen, Rechnungen prüfen, Gewährleistung verfolgen. Wer dabei kein technisches Gefühl hat, bezahlt zu viel und merkt es nicht.
Der Notfall. Wasserschaden am Freitagabend, Heizungsausfall im Januar. Klären Sie vor der Unterschrift, wie die Erreichbarkeit geregelt ist – siehe Rufbereitschaft und Bereitschaftsdienst.
Die drei Fragen vor der Zusage
Wie viele Einheiten, auf wie viele Gemeinschaften? Die Kennzahl der Branche. Sie sagt mehr über die nächsten zwei Jahre als das Gehalt.
Wer macht die Buchhaltung? Ein Verwalter mit eigener Objektbuchhaltung arbeitet anders als einer, der Belege selbst bucht.
Wie ist die Übergabe geregelt? Einen Bestand von einem Vorgänger zu übernehmen, der gegangen ist, weil er ihn nicht mehr geschafft hat, ist ein schlechter Start. Fragen Sie, warum die Stelle frei ist.
Die Eigenschaft, die zählt
Diese Arbeit belohnt weder Charme noch Tempo, sondern Dokumentation. Wer jede Zusage, jede Ablehnung, jeden Mangel und jede Fristsetzung nachvollziehbar festhält, ist nach zwei Jahren unangreifbar. Wer es nicht tut, steht irgendwann in einer Versammlung und kann nicht erklären, warum ein Beschluss so umgesetzt wurde.
Das ist auch die Eigenschaft, die man in der Bewerbung zeigen kann – über eine saubere, vollständige, fristgerecht eingereichte Unterlage. Mehr dazu in Das Anschreiben. Offene Stellen stehen unter Hausverwaltung.
Wenden Sie das direkt an: Im Stellenmarkt stehen Anzeigen aus ganz Deutschland, gegliedert nach der Aufgabe am Objekt und mit Angaben zu Arbeitszeit und Anstellungsart an jeder einzelnen.