Die Verwaltung ist der Teil der Immobilienwirtschaft, in dem am meisten gearbeitet und am unauffälligsten bezahlt wird. Sie ist zugleich der Bereich, in dem die Gehaltsspanne bei identischer Tätigkeit am größten ist – zwischen einem inhabergeführten Büro mit vier Mitarbeitern und einem Konzernverwalter liegen bei derselben Stellenbeschreibung leicht mehrere hundert Euro im Monat.
Die Ursache ist kein Geheimnis: Verwaltungshonorare sind seit Jahren unter Druck. Wer je an einer Eigentümerversammlung teilgenommen hat, in der über das Verwalterhonorar abgestimmt wurde, weiß, wo dieser Druck landet.
Die Maßeinheit heißt Einheit
In der Wohnungseigentumsverwaltung wird Arbeit in verwalteten Einheiten gemessen, nicht in Objekten und nicht in Quadratmetern. Das ist die Zahl, an der im Gespräch alles hängt, und sie ist die Zahl, die in Ihren Lebenslauf gehört.
Als grobe Orientierung: Ein Verwalter betreut typischerweise mehrere hundert Einheiten. Liegt die Zahl im Angebot deutlich darüber, bedeutet das entweder sehr gut eingespielte Prozesse und eine starke Assistenz – oder eine Belastung, die sich in Überstunden und Fluktuation äußert. Liegt sie deutlich darunter, sind entweder die Objekte besonders anspruchsvoll oder das Haus ist gut besetzt.
Fragen Sie im Gespräch nach drei Zahlen, nicht nach einer:
- Wie viele Einheiten übernehme ich?
- Auf wie viele Gemeinschaften verteilen sie sich?
- Wer erledigt Buchhaltung, Abrechnung und Schriftverkehr – ich oder eine eigene Abteilung?
Die dritte Frage entscheidet mehr über die Arbeitsbelastung als die erste. Ein Verwalter mit eigener Objektbuchhaltung und Assistenz schafft bei gleicher Einheitenzahl eine andere Qualität als einer, der alles selbst macht.
Was die Bezahlung nach oben bewegt
Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung. Die WEG-Verwaltung ist rechtlich anspruchsvoller – Beschlussfassung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlungsleitung, Beschlusssammlung – und wird entsprechend besser bezahlt. Die Mietverwaltung im Eigenbestand eines Wohnungsunternehmens ist stabiler und tariflich abgesichert.
Gewerbe statt Wohnen. Ein Verwalter, der Gewerbemietverträge mit Indexklauseln, Umsatzmieten und Betriebskostenkappungen beherrscht, verdient mehr als einer mit Wohnungsbeständen, und der Sprung in die Gewerbeverwaltung ist einer der lohnendsten der Branche.
Die Zertifizierung. Seit Dezember 2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Das betrifft formal die Gewerbetreibenden, nicht die Angestellten – aber Häuser, die den Nachweis brauchen, zahlen für Mitarbeiter, die ihn mitbringen oder die ihm kraft Ausbildung gleichgestellt sind. Wer dazugehört und was verlangt wird, steht in Zertifizierter Verwalter.
Der Fachwirt. Der geregelte Aufstieg in die Teamleitung, siehe Weiterbildung für Immobilienkaufleute.
Der Standort. Wie überall in dieser Branche folgen die Gehälter den Immobilienpreisen. Ein Verwalter in München verdient deutlich mehr als einer in Ostwestfalen – und zahlt ein Vielfaches an Miete.
Was die Bezahlung nach unten zieht
Drei Muster, die man in Anzeigen erkennen kann:
Das sehr kleine Büro ohne Buchhaltung. Attraktiv wegen der Selbständigkeit der Arbeit, riskant wegen der Belastung. Wer dort Verwaltung, Buchhaltung, Versammlungen und Handwerkersteuerung allein macht, arbeitet faktisch als Betriebsleiter zum Sachbearbeitergehalt.
Die reine Sachbearbeitung. „Sachbearbeiter Immobilienverwaltung" ohne eigenen Bestand ist eine Zuarbeitsposition. Sie ist ein legitimer Einstieg und eine schlechte Dauerstelle – nach zwei Jahren ohne eigene Gemeinschaften wird der nächste Wechsel schwerer, nicht leichter.
Die Kombination mit Vermietung auf Provisionsbasis. Kommt vor und ist zu prüfen: Was ist das Fixum, was ist variabel, und woran hängt der variable Teil? Die Fallstricke stehen in Maklerstellen: Anstellung oder Provision.
Die unbezahlte Arbeitszeit
Ein Punkt, den Gehaltsvergleiche nie erfassen: Eigentümerversammlungen finden abends statt. In der Hauptsaison zwischen Februar und Juni sind das in einem normalen Bestand mehrere Abende pro Woche, dazu Anfahrt.
Fragen Sie ausdrücklich, wie diese Zeit behandelt wird. Die drei üblichen Antworten sind: Zeitausgleich, eine Versammlungspauschale je Termin, oder – am häufigsten – „das ist mit dem Gehalt abgegolten". Die letzte Antwort ist arbeitsvertraglich heikel und rechnerisch teuer: Dreißig Abendtermine im Jahr à vier Stunden sind über hundert Stunden, und wer sie nicht gegenrechnet, vergleicht zwei Angebote falsch.
Zur rechtlichen Seite pauschaler Abgeltungsklauseln und zur Fahrtzeit zwischen Terminen siehe Fahrtzeit zwischen Objekten.
Die Nebenposten
- Dienstwagen oder Poolfahrzeug für Objekttermine und Versammlungen; falls keins da ist, die Kilometererstattung für den eigenen Wagen. Zur Versteuerung siehe Der Dienstwagen als Teil der Vergütung.
- Diensthandy und Erreichbarkeit – und die Frage, ob Erreichbarkeit außerhalb der Arbeitszeit erwartet wird.
- Die Weiterbildungspflicht nach der Gewerbeordnung: zwanzig Stunden in drei Jahren für alle, die bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Der Arbeitgeber sollte sie tragen.
- Berufshaftpflicht – sie schützt das Unternehmen. Klären Sie, was bei grober Fahrlässigkeit gilt.
Wie man das eigene Gehalt prüft
Die Verwaltung hat kein flächendeckendes Tarifgefüge; deshalb helfen Entgelttabellen nur dort, wo die Mietverwaltung im tarifgebundenen Wohnungsunternehmen stattfindet. Zwei belastbarere Wege:
Rechnen Sie das Honorar gegen. Sie kennen die Verwaltervergütung je Einheit und Monat aus den Verträgen, die durch Ihre Hände gehen. Multiplizieren Sie sie mit Ihren Einheiten. Was dabei herauskommt, ist der Umsatz, den Sie erzeugen – ein Personalkostenanteil in der üblichen Größenordnung gibt Ihnen einen ehrlichen Korridor für das, was möglich ist.
Vergleichen Sie die Ausschreibungen Ihrer Region und achten Sie auf die genannte Einheitenzahl. Zwei Anzeigen mit gleicher Vergütung und stark unterschiedlicher Einheitenzahl sind nicht gleich gut.
Wie man daraus eine Forderung macht, steht in Gehalt verhandeln. Wer erst in das Feld hinein will, findet die Wege in Hausverwalter werden. Offene Stellen stehen unter Hausverwaltung; zur Einordnung dient daneben der Gehaltsvergleich für Immobilienverwalter.
Wenden Sie das direkt an: Im Stellenmarkt stehen Anzeigen aus ganz Deutschland, gegliedert nach der Aufgabe am Objekt und mit Angaben zu Arbeitszeit und Anstellungsart an jeder einzelnen.