Wer „Immobilienmakler Jobs" sucht, sucht in aller Regel eine Stelle: Arbeitsvertrag, Gehalt, Sozialversicherung, Urlaub. Ein Teil dessen, was er findet, ist etwas anderes – ein Vertrag über freie Mitarbeit, eine Handelsvertretung nach § 84 HGB oder eine Franchise- beziehungsweise Lizenzpartnerschaft.
Das ist weder unseriös noch verboten. Es ist nur eine grundlegend andere Existenz, und die Anzeige sagt es nicht immer deutlich.
Wie groß der Anteil wirklich ist
Wir haben den eigenen Bestand ausgezählt, weil pauschale Behauptungen in beide Richtungen kursieren.
Von den Anzeigen, die „Makler" im Titel führen, ist die Mehrheit tatsächlich eine Festanstellung – etwa zwei von drei. Rund jede vierte ist es nicht: freie Mitarbeit, Handelsvertretung oder Franchise.
Die eigentliche Zahl ist aber eine andere. Über den gesamten Stellenbestand dieses Portals hinweg – Verwaltung, Facility Management, Property Management, Vermietung, Ausbildung – sind Verträge ohne Anstellung eine ausgesprochene Randerscheinung: deutlich unter zwei von hundert Anzeigen. Und weit über die Hälfte dieser wenigen Fälle entfällt auf Maklerstellen.
Anders gesagt: Wer in dieser Branche auf ein Provisionsverhältnis statt auf einen Arbeitsvertrag trifft, trifft fast immer im Maklersegment darauf. Das ist der Grund, warum gerade dort genau hingesehen werden muss – nicht, weil die Mehrheit der Maklerstellen so wäre.
Die vier Vertragsarten
Die Festanstellung. Arbeitsvertrag, Fixum, meist eine Beteiligung an der Courtage, Sozialversicherung, Urlaub, Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall, Kündigungsschutz nach den allgemeinen Regeln.
Die freie Mitarbeit. Ein Dienst- oder Werkvertrag. Sie sind selbständig, melden ein Gewerbe an, tragen Kranken- und Altersvorsorge selbst, stellen Rechnungen und haben kein Fixum. Kein Urlaub, keine Entgeltfortzahlung, keine Kündigungsfrist im arbeitsrechtlichen Sinn.
Die Handelsvertretung nach § 84 HGB. Ebenfalls selbständig, aber mit einem eigenen gesetzlichen Rahmen: Der Handelsvertreter vermittelt ständig für einen Unternehmer und ist dabei im Wesentlichen frei in der Gestaltung seiner Tätigkeit und seiner Arbeitszeit. Das Handelsgesetzbuch gibt ihm dafür einige Rechte, die der freie Mitarbeiter nicht hat – unter anderem Buchauszug, Provisionsabrechnung und, unter Voraussetzungen, einen Ausgleichsanspruch bei Vertragsende.
Franchise oder Lizenzpartnerschaft. Sie führen ein eigenes Unternehmen unter einer bekannten Marke, zahlen Eintritts- und laufende Gebühren und tragen die Kosten für Büro, Marketing und Personal. Das ist Unternehmertum, nicht Beschäftigung.
Die Grauzone: Scheinselbständigkeit
Ein Punkt, den man kennen sollte, bevor man unterschreibt.
Wer als freier Mitarbeiter geführt wird, tatsächlich aber wie ein Angestellter eingebunden ist – feste Anwesenheitszeiten im Büro, Weisungen zur Arbeitsdurchführung, Pflicht zur Teilnahme an Besprechungen, kein eigener Marktauftritt, nur ein Auftraggeber –, ist möglicherweise nicht selbständig, sondern abhängig beschäftigt. Die Folgen treffen zuerst den Auftraggeber, der Sozialversicherungsbeiträge nachzahlt, aber sie treffen auch Sie: Der Status wird rückwirkend festgestellt, und die Zusammenarbeit endet in aller Regel damit.
Wer unsicher ist, kann bei der Deutschen Rentenversicherung ein Statusfeststellungsverfahren beantragen. Das ist kein unfreundlicher Akt, sondern das dafür vorgesehene Verfahren.
Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Woran man es in der Anzeige erkennt
Die Signalwörter, in absteigender Deutlichkeit:
- „Selbstständige/r Immobilienmakler/in", „auf selbstständiger Basis", „als Handelsvertreter nach § 84 HGB"
- „Lizenzpartner", „Franchisepartner", „eigenes Büro"
- „100 % Provision", „überdurchschnittliche Provisionen", „unbegrenztes Einkommen"
- „freie Zeiteinteilung", „Sie bestimmen Ihren Erfolg selbst"
- das Fehlen jeder Angabe zu Urlaub, Gehalt oder Sozialleistungen
Umgekehrt spricht für eine Anstellung, was in der Anzeige sonst selbstverständlich ist: Urlaubstage, betriebliche Altersversorgung, Festgehalt, Probezeit, ein Dienstwagen. Wie man solche Anzeigen systematisch liest, steht in Stellenanzeigen der Immobilienwirtschaft lesen.
Und ein Hinweis, der oft übersehen wird: Auch ein Haus, dessen Marke für Lizenzpartnerschaften bekannt ist, stellt daneben regulär an – in diesem Bestand stehen Anzeigen mit „in Festanstellung" ausdrücklich im Titel. Die Marke sagt nichts über den Vertrag.
Was es finanziell bedeutet
Die Courtagebeteiligung im Provisionsmodell ist deutlich höher als in der Anstellung – üblich sind Anteile, die ein Vielfaches dessen betragen, was ein angestellter Makler bekommt. Das ist kein Entgegenkommen, sondern der Preis dafür, dass Sie alles andere selbst tragen.
Was Sie gegenrechnen müssen, bevor Sie vergleichen:
- Kranken- und Pflegeversicherung als Selbstzahler
- Altersvorsorge, ohne Arbeitgeberanteil
- Umsatzsteuer und Einkommensteuer, einschließlich Vorauszahlungen
- Berufshaftpflicht, Gewerbeanmeldung, gegebenenfalls Erlaubnis nach § 34c GewO
- Fahrzeug, Telefon, Marketing, Objektfotografie, Portalkosten
- die Monate ohne Abschluss – in der Immobilienvermittlung liegen zwischen Auftrag und Provisionszahlung regelmäßig Monate
Der letzte Punkt ist der, an dem Quereinsteiger scheitern. Rechnen Sie mit mindestens sechs Monaten ohne nennenswerten Zufluss und prüfen Sie ehrlich, ob Sie die überbrücken können. Wer diesen Weg dennoch erwägt, sollte vorher Quereinstieg in die Immobilienwirtschaft und die Alternativen dort lesen.
Zur Einordnung, was eine Anstellung in diesem Feld einbringt, siehe Was Immobilienkaufleute verdienen. Wer zusätzlich wissen will, woher die Provision überhaupt kommt und wer sie zahlt, findet es in Wer die Maklerprovision zahlt.
Die acht Fragen vor der Zusage
- Ist das ein Arbeitsvertrag, ein Vertrag über freie Mitarbeit, eine Handelsvertretung oder eine Lizenzpartnerschaft?
- Gibt es ein Fixum, und ist es garantiert oder verrechenbar?
- Wie hoch ist mein Anteil an der Courtage, und wann entsteht er – bei Beurkundung, bei Zahlungseingang, nach Ablauf einer Frist?
- Bekomme ich Objekte zugeteilt oder muss ich sie selbst akquirieren?
- Wer trägt Portalkosten, Fotografie, Exposé, Fahrzeug, Telefon?
- Gibt es eine Gebietszuweisung oder einen Kundenschutz – und was passiert bei Überschneidungen mit Kollegen?
- Was gilt bei Vertragsende für Objekte, die ich akquiriert habe und die noch nicht abgeschlossen sind?
- Wie viele Menschen haben Sie in den letzten zwei Jahren auf diesem Modell beschäftigt, und wie viele sind noch da?
Die achte Frage ist die wichtigste. Die Antwort darauf sagt mehr als jedes Provisionsversprechen – und ein Haus, das sie nicht beantworten will, hat sie beantwortet.
Wenden Sie das direkt an: Im Stellenmarkt stehen Anzeigen aus ganz Deutschland, gegliedert nach der Aufgabe am Objekt und mit Angaben zu Arbeitszeit und Anstellungsart an jeder einzelnen.