Was Immobilienkaufleute verdienen – und woran es hängt

Gehaltsfragen werden meist mit einer Zahl beantwortet, und die Zahl ist fast immer nutzlos. Für Immobilienkaufleute ist die Spanne so breit, dass ein Mittelwert nichts erklärt: Dieselbe Tätigkeit – ein Bestand an Wohneinheiten, Abrechnung, Mieterkontakt, Instandhaltung – wird je nach Haus sehr unterschiedlich bezahlt.

Nützlicher ist es, die vier Stellschrauben zu kennen, an denen das hängt. Wer sie kennt, kann ein Angebot einordnen, ohne eine Vergleichszahl zu haben, und kann in der Verhandlung an der richtigen Schraube drehen.

Erste Schraube: die Tarifbindung

Der größte einzelne Faktor, und der, nach dem am seltensten gefragt wird.

Für die Branche existiert ein Tarifvertrag für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, ausgehandelt zwischen dem Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft und ver.di. Er staffelt nach Vergütungsgruppen und Berufsjahren, kennt eine Wochenarbeitszeit deutlich unter 40 Stunden, dreißig Urlaubstage und Sonderzahlungen. Kommunale Wohnungsgesellschaften zahlen häufig nach TVöD, öffentliche Liegenschaftsbetriebe nach TV-L.

Ein nicht tarifgebundenes Verwaltungsbüro verhandelt frei. Das kann überdurchschnittlich ausfallen – Häuser, die knapp besetzt sind, zahlen über Tarif, um zu halten – und es fällt regelmäßig darunter aus, vor allem in kleinen Einheiten.

Die entscheidende Frage im Gespräch lautet deshalb: Sind Sie tarifgebunden, und wenn ja, an welchen Tarifvertrag? Eine Anlehnung „in Anlehnung an den Tarif" ist keine Bindung; sie bedeutet, dass die Erhöhungen freiwillig sind.

Zweite Schraube: die Art des Hauses

Die Tätigkeit heißt gleich und ist es nicht.

Der Sprung von der dritten in die vierte Zeile ist die häufigste Gehaltsbewegung der ersten fünf Berufsjahre – und sie geschieht praktisch immer durch Wechsel, nicht durch Beförderung. Was dabei sachlich anders wird, steht in Property Manager werden.

Dritte Schraube: die Region

Immobilienarbeit findet dort statt, wo die Objekte stehen, und die Gehälter folgen den Immobilienpreisen mit Abstand. München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf liegen deutlich über dem Bundesschnitt; die neuen Bundesländer außerhalb Berlins und Leipzigs deutlich darunter.

Der Denkfehler dabei ist verbreitet: Das höhere Gehalt in München ist kein höherer Lebensstandard. Rechnen Sie ein Angebot immer gegen die Kaltmiete am Ort. In diesem Beruf besonders, weil Sie am ehesten von allen wissen, was die Miete dort tatsächlich kostet.

Vierte Schraube: der Bestand, für den Sie geradestehen

Innerhalb eines Hauses entscheidet die Verantwortung, und sie lässt sich beziffern.

• Zahl der Einheiten, für die Sie zuständig sind – in der WEG-Verwaltung die übliche Maßeinheit.
• Zahl der Objekte und ihre Verteilung; fünfzehn Gemeinschaften in einer Stadt sind etwas anderes als fünfzehn über zwei Landkreise.
• Art der Nutzung: Gewerbe wird besser bezahlt als Wohnen, weil die Verträge komplexer und die Mieter anspruchsvoller sind.
• Budgetverantwortung: bis zu welchem Betrag Sie Aufträge ohne Rückfrage vergeben.
• Personalverantwortung, und sei es nur die Steuerung der Hauswarte.

Diese fünf Angaben gehören in jeden Lebenslauf; sie sind die Währung, in der diese Branche Erfahrung misst. Wie man sie formuliert, steht in Der Lebenslauf.

Was neben dem Grundgehalt steht

Die Positionen, die in der Summe einen Monatsbetrag ausmachen und über die selten verhandelt wird, obwohl sie leichter zu bekommen sind als eine Grundgehaltserhöhung:

Sonderzahlungen. Weihnachts- und Urlaubsgeld sind in tarifgebundenen Häusern die Regel; fragen Sie, ob sie im genannten Jahresgehalt schon enthalten sind.

Variable Anteile. In der Vermietung und im Verkauf üblich, in der Verwaltung selten. Lassen Sie sich die Bemessungsgrundlage zeigen, nicht die Zielhöhe.

Betriebliche Altersversorgung. In der Wohnungswirtschaft traditionell stark ausgebaut, oft über eine Zusatzversorgungskasse.

Dienstwagen oder Poolfahrzeug. Für Verwalter mit Objektterminen relevant und steuerlich kein einfacher Posten – siehe Der Dienstwagen als Teil der Vergütung.

Arbeitszeit. Eine tarifliche 37-Stunden-Woche gegen eine vertragliche 40-Stunden-Woche sind knapp acht Prozent Unterschied beim Stundenlohn. Das ist mehr, als die meisten Gehaltsverhandlungen bringen.

Fortbildung. Die Übernahme eines Fachwirt-Lehrgangs ist vier- bis fünfstellig wert, siehe Weiterbildung für Immobilienkaufleute.

Wie sich das über die Jahre bewegt

Grob gesagt in drei Etappen. Die erste, direkt nach der Ausbildung, ist die engste: Hier zahlen fast alle Häuser ähnlich, weil ohne eigenen Bestand wenig zu verantworten ist. Die zweite, nach zwei bis vier Jahren, ist die wichtigste – hier trennt sich, wer einen Bestand eigenverantwortlich führt, von dem, der zuarbeitet, und hier entstehen die Unterschiede, die später nicht mehr aufholbar sind. Die dritte kommt mit Fachwirt, Teamleitung oder dem Wechsel in ein anspruchsvolleres Segment.

Wer nach drei Jahren noch dieselbe Aufgabe wie im ersten Jahr hat, sollte nicht über das Gehalt reden, sondern über die Aufgabe.

Zahlen, die Sie selbst prüfen können

Verlassen Sie sich nicht auf Gehaltsportale allein – sie mitteln über Betriebsarten und Regionen hinweg und erzeugen Mittelwerte, die für niemanden gelten. Drei bessere Quellen:

1. Die Entgelttabelle des einschlägigen Tarifvertrags. Sie ist öffentlich, und sie sagt Ihnen, was das tarifgebundene Haus nebenan zahlen müsste.
2. Der Entgeltatlas der Bundesagentur für Arbeit, aufgeschlüsselt nach Bundesland und Berufsordnung.
3. Stellenanzeigen mit Gehaltsangabe in Ihrer Region und Ihrem Segment. Es werden mehr, und sie sind der ehrlichste verfügbare Marktindikator.

Wie man daraus eine Forderung macht, die im Gespräch hält, steht in Gehalt verhandeln. Wer die Branche erst betritt, findet die realistischen Einstiegswege in Quereinstieg in die Immobilienwirtschaft. Offene Stellen stehen unter Immobilienkaufmann; Größenordnungen für die Grundvergütung stehen im Gehaltsvergleich, etwa für Immobilienkaufleute.