Was macht ein Asset Manager?
Er führt Immobilien als Kapitalanlage. Für jedes Objekt steht ein Businessplan: erwartete Mieteinnahmen, Leerstandsannahmen, geplante Investitionen, Instandhaltungsrückstau, daraus der Ertrag über die Haltedauer und die Frage, ob Halten, Entwickeln oder Verkaufen den besseren Beitrag zur Portfoliorendite liefert. Die Mietvertragsstrategie gehört dazu – welche Laufzeiten angestrebt werden, wann Verlängerungsoptionen verhandelt werden, welcher Mieterbesatz das Objekt für einen späteren Käufer attraktiv macht.
Ausgeführt wird die Strategie nicht selbst. Der Asset Manager steuert die Property Manager, die das Tagesgeschäft führen, beauftragt Makler für Vermietung und Verkauf, stimmt sich mit der technischen Seite über Instandsetzungs- und Sanierungsprogramme ab und berichtet an Eigentümer, Fondsgeschäftsführung oder Investmentkomitee. Bei Ankauf und Verkauf arbeitet er der Transaktionsseite zu: Datenraum, Mieterliste, offene Themen aus der Bewirtschaftung, Plausibilisierung der Annahmen in der Ankaufsbewertung. Auf der Verkaufsseite bereitet er die Unterlagen so auf, dass ein Käufer sie prüfen kann, ohne auf Lücken zu stoßen.
Wie wird man Asset Manager?
Fast immer über ein Studium – Immobilienwirtschaft, BWL mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, Finance – und über eine Zwischenstation. Die üblichen sind Property Management, Bewertung, Transaktionsberatung oder ein Traineeprogramm bei einem Bestandshalter. Ein direkter Quereinstieg gelingt praktisch nur über den Umweg: erst ins Property Management, dann intern weiter. Praktika und Werkstudententätigkeiten sind in diesem Feld keine Formalie, sondern der eigentliche Zugang; ein erheblicher Teil der Juniorstellen wird aus dem eigenen Werkstudentenstamm besetzt. Die Zahl der ausgeschriebenen Stellen sagt wenig über die Zahl der tatsächlichen: Ein großer Teil dieser Positionen wird über Netzwerk und Personalberatung besetzt und nie veröffentlicht. Englisch ist bei international investierenden Häusern keine Zusatzqualifikation, sondern Arbeitssprache.
Was der Beruf verlangt
Die Bereitschaft, Annahmen zu begründen. In der Bewirtschaftung wird gefragt, was war; hier wird gefragt, was sein wird und warum – und die Antwort muss eine Rechnung sein, keine Einschätzung. Dazu Verhandlungsfestigkeit gegenüber Mietern, Dienstleistern und der eigenen Geschäftsführung und die Fähigkeit, im Zweifel gegen die eigene ursprüngliche Planung zu entscheiden, wenn die Zahlen sich gedreht haben.
Unangenehm ist der Abstand zur Sache. Entscheidungen fallen am Modell, spürbar werden sie im Objekt – bei Mietern, die gehen, bei Instandhaltung, die verschoben wird, bei einem Verkauf, der ein eingespieltes Team überflüssig macht. Wer das nicht aushält, ist im Property Management besser aufgehoben. Dazu kommt ein Berichtsrhythmus, der keine Rücksicht nimmt: Quartalsreporting, Jahresbudget, Bewertungsstichtage und Ankaufsprüfungen fallen zusammen, und in diesen Wochen bestimmt der Kalender den Tag. Zwischen den Stichtagen ist die Arbeit planbarer als im Tagesgeschäft der Bewirtschaftung.
Aussichten
Die Zinswende hat das Feld verändert. Wertsteigerung durch fallende Renditen fällt als Treiber aus; was bleibt, ist Arbeit am Objekt – Vermietungsstand, Mietanpassung, Flächenumbau, energetische Ertüchtigung, Nachverdichtung. Das verschiebt die Anforderung von der Transaktion zur Bewirtschaftung und macht Kandidaten mit echter Objekterfahrung wertvoller als vor einigen Jahren. Die Vergütung enthält ab der Managerstufe einen variablen Anteil, der an Portfolio- oder Transaktionsergebnisse gekoppelt ist und in schwachen Jahren entsprechend ausfällt.
