Was macht ein Property Manager?
Er bewirtschaftet ein Objekt oder ein Objektbündel für einen Eigentümer, meist einen institutionellen, meist mit gewerblicher Nutzung. Das Zentrum der Arbeit ist der Mietvertrag und alles, was an ihm terminiert ist: Optionsrechte, Verlängerungs- und Kündigungstermine, Staffeln und Wertsicherungsklauseln. Ein übersehener Optionstermin kostet den Eigentümer einen Mieter, eine nicht gezogene Indexanpassung kostet ihn Geld, das sich selten vollständig nachholen lässt. Diese Fristen zu führen ist die unspektakulärste und die folgenreichste Aufgabe der Rolle.
Dazu kommt die Bewirtschaftung im engeren Sinn: Budget und Forecast für das Objekt, Nebenkostenabrechnung und die Anpassung der Vorauszahlungen, Mietrückstände und ihre Verfolgung, Flächenübergaben, Beauftragung und Kontrolle der Dienstleister, Unterstützung der Vermietung mit Flächen-, Ausbau- und Kostendaten. Und die Mieter selbst – Anliegen, Störungen, Ausbauwünsche, Streit über eine Abrechnung. Wer glaubt, das sei der kleinere Teil, hat noch keine Woche in dieser Rolle verbracht.
Der dritte Block ist das Reporting. Monatsbericht, Quartalsabschluss, Budgetrunde, Leerstands- und Forderungsübersicht laufen zu festen Terminen an den Asset Manager oder direkt an den Eigentümer. Die Zahl ist dabei nur die halbe Leistung; die andere ist die Erklärung, warum sie so aussieht.
Vom Facility Manager unterscheidet ihn nicht, dass der eine kaufmännisch und der andere technisch arbeitet – Property Management hat beide Seiten. Der Unterschied ist der Auftraggeber: Der Facility Manager betreibt das Gebäude für den, der es nutzt, der Property Manager verantwortet es für den, dem es gehört. Und vom WEG-Verwalter trennt ihn das Geschäftsmodell: Dort stimmt eine Eigentümerversammlung über das Honorar ab, hier vergibt ein institutioneller Eigentümer ein Mandat, neben dessen Mieteinnahmen das Managementhonorar eine kleine Position ist.
Wie wird man Property Manager?
Über die Ausbildung zum Immobilienkaufmann, über den Immobilienfachwirt oder über ein immobilienwirtschaftliches Studium, gern dual. Der zahlenmäßig größte Zustrom kommt aber aus der Bestandsverwaltung: Wer Wohnungen oder Eigentümergemeinschaften verwaltet hat, bringt Vertragssicherheit und Konfliktroutine mit und muss vor allem den Berichtsteil und die Gewerbemietpraxis dazulernen.
Zwei Anforderungen sind in der Praxis harte Kriterien. Die eingesetzte Immobiliensoftware steht in den Anzeigen namentlich und wird tatsächlich abgefragt. Und bei internationalen Eigentümern ist Englisch keine Zierde, sondern die Sprache, in der das Reporting geliefert und der Jour fixe geführt wird.
Was der Beruf verlangt
Genauigkeit unter Termindruck. Die Stichtage verschieben sich nicht, auch wenn im selben Monat ein Mieter auszieht, ein Wasserschaden läuft und die Abrechnung fertig werden muss. Dazu die Bereitschaft, eigene Zahlen zu verteidigen: Eine Gewerbeabrechnung wird von jemandem geprüft, der sie prüfen kann, oft mit anwaltlicher Unterstützung.
Das Unangenehme ist das Mandatsgeschäft. Die Stelle sitzt auf einem Vertrag mit Restlaufzeit; verliert der Dienstleister das Mandat, ändert sich die Arbeit über Nacht, gewinnt er eines, liegen zwanzig Objekte in vier Wochen auf dem Tisch. Die Fluktuation in den Teams ist entsprechend hoch, und wie viele Objekte und Mietverhältnisse auf einer Person liegen, gehört vor der Zusage geklärt.
Aussichten
Bewirtschaftet werden muss auch in Jahren, in denen wenig gekauft und wenig gebaut wird – das macht die Rolle stabiler als die transaktionsnahen Berufe der Branche. Gesucht wird durchgängig, besonders für Gewerbebestände.
Inhaltlich wächst die Datenseite: Verbrauchs- und Emissionswerte je Mieteinheit, Mietvertragsklauseln zur Aufteilung energetischer Kosten und eine Abrechnungsqualität, die eine Prüfung aushält. Nach oben führt der Weg in die Teamleitung, in die Mandats- oder Niederlassungsleitung oder auf die Eigentümerseite ins Asset Management.
