Was macht ein WEG-Verwalter?
Er verwaltet kein fremdes Objekt für einen Auftraggeber, sondern das gemeinschaftliche Eigentum einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz, und darin liegt der Unterschied zur Mietverwaltung: Entschieden wird per Beschluss, geprüft wird vom Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG, und einmal im Jahr bewertet eine Versammlung, was in den zurückliegenden zwölf Monaten geschehen ist. Bestellt wird für höchstens fünf Jahre, bei einer neu begründeten Gemeinschaft für höchstens drei; abberufen werden kann jederzeit, und der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Der Jahreslauf hat zwei feste Punkte. Der Wirtschaftsplan legt die Vorschüsse fest, aus denen die Gemeinschaft das kommende Jahr bestreitet, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, deren Ansammlung § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt. Nach Ablauf des Kalenderjahres folgt die Jahresabrechnung nach § 28 WEG, seit der Reform ergänzt um einen Vermögensbericht. Beschlossen wird dabei nicht die Abrechnung selbst, sondern die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Dazwischen liegt die laufende Arbeit: Einladung mit Tagesordnung und einer Frist von mindestens drei Wochen, Versammlungsleitung, Protokoll, Fortschreibung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Umsetzung der Beschlüsse, Vergabe und Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen, Verkehrssicherung und Hausgeldmahnung bis zur Klage. Bauliche Veränderungen sind seit 2020 nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit beschließbar; für Barrierereduzierung, Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss besteht ein Anspruch auf Gestattung, und die Kostenverteilung folgt eigenen Regeln.
Wie wird man WEG-Verwalter?
Eine Zulassungsvoraussetzung für Angestellte gibt es nicht. Gewicht hat dagegen der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG: Seit dem 1. Dezember 2023 gehört seine Bestellung zur ordnungsmäßigen Verwaltung, jeder einzelne Eigentümer kann sie verlangen, und die Übergangsregelung für zuvor bestellte Verwalter ist im Juni 2024 ausgelaufen. Eine Gesellschaft darf die Bezeichnung nur führen, wenn alle unmittelbar mit der Verwaltung betrauten Mitarbeiter die Voraussetzung erfüllen — deshalb wirkt eine Regel, die formal den Betrieb meint, bis in jede Einstellung hinein. Der IHK-Prüfung gleichgestellt sind nach der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung unter anderem Immobilienkaufleute, Geprüfte Immobilienfachwirte, Volljuristen und Absolventen eines Studiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Für alle anderen ist die Prüfung der kürzeste Weg. Davon zu trennen ist die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c GewO, die den Betrieb trifft — deren Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden in drei Jahren aber auch die Beschäftigten.
Was der Beruf verlangt
Die Belastung misst sich in Einheiten und in der Zahl der Gemeinschaften, auf die sie sich verteilen. Dreihundert Einheiten in acht Gemeinschaften sind eine andere Arbeit als dreihundert in dreißig, weil jede Gemeinschaft eine eigene Versammlung, eine eigene Abrechnung, einen eigenen Beirat und eine eigene Beschlusslage hat. Zwischen Februar und Juni ist Versammlungssaison, und Versammlungen finden abends statt: mehrere Abendtermine pro Woche über Monate, dazu Anfahrt. Wie diese Zeit vergütet wird, steht selten in der Anzeige.
Dazu kommt ein Beschwerdedruck, den die Mietverwaltung in dieser Form nicht kennt, weil jeder Eigentümer Mitauftraggeber ist. Die Haftung ist real: Eine fehlerhafte Abrechnung wird angefochten, ein falsch umgesetzter Beschluss muss erklärt werden, und erklärt wird er vor der Versammlung. Die Fluktuation in diesem Feld ist hoch, und eine freie Stelle bedeutet oft den Bestand eines Vorgängers, der ihn nicht mehr geschafft hat. Was schützt, ist Dokumentation — eine Zusage, die nicht aktenkundig ist, existiert im nächsten Frühjahr nicht.
Aussichten
Der Bedarf wächst, weil der Bestand an Eigentumswohnungen wächst und der Anteil erfahrener Verwalter nicht mithält; zugleich stehen die Verwaltungshonorare seit Jahren unter Druck, und dieser Druck landet auf den Schreibtischen. Wer bleibt, kann sich an drei Stellen verbessern: über die Zertifizierung oder den Fachwirt, über den Wechsel in ein Haus mit eigener Objektbuchhaltung und Assistenz, oder über die Übernahme einer Teamleitung mit eigenem Verwalterstamm. Der Sprung in die gewerbliche Verwaltung und ins Property Management ist ebenfalls offen, verlangt dort aber Vertragskenntnis statt Versammlungserfahrung.
