Was macht ein Immobilienverwalter?
Die Mietverwaltung betreut Objekte für einen Eigentümer. Ihr stehen zwei Seiten gegenüber: ein Auftraggeber, der entscheidet und eine Rendite erwartet, und Mieter, die Ansprüche aus einem Dauerschuldverhältnis haben. Das Recht dahinter ist im Wesentlichen Mietrecht. Dazu gehören der Vertragsschluss, die Übergabe mit Protokoll, Anlage und Abrechnung der Kaution, Mieterhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierung, Mängelanzeigen, Mietminderungen, Kündigungen und im Randfall die Räumung.
Der harte Teil ist die Abrechnung. Umlagefähig ist nur, was im Katalog des § 2 BetrKV steht und was der Mietvertrag wirksam vereinbart hat. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung mit ihrem verbrauchsabhängigen Anteil von fünfzig bis siebzig Prozent, mit der monatlichen Verbrauchsinformation bei fernablesbarer Ausstattung und mit dem Kürzungsrecht von fünfzehn Prozent bei formal falscher Abrechnung. Seit 2023 verteilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz die CO2-Kosten über ein Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter, und seit dem 1. Juli 2024 sind Kabelanschlusskosten nicht mehr als Betriebskosten umlegbar. Jede solche Änderung muss rückwirkend für ein ganzes Abrechnungsjahr in die Systematik eingearbeitet werden.
Wie wird man Immobilienverwalter?
Für Angestellte gibt es keine Zulassungsvoraussetzung. Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO, die Wohnimmobilienverwalter seit dem 1. August 2018 brauchen, trifft den Gewerbetreibenden und nicht die Beschäftigten; die Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden in drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO trifft dagegen auch die, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Der Standardweg ist die Ausbildung zum Immobilienkaufmann. Daneben stellen die Häuser aus Versicherung, Bank, Steuerberatung, Kanzlei und öffentlichem Dienst ein, sofern dort mit Verträgen, Fristen und Abrechnungen gearbeitet wurde. Der Einstieg läuft meist über Sachbearbeitung oder Assistenz; der eigentliche Berufsbeginn ist der Tag, an dem ein eigener Objektbestand übergeben wird.
Was der Beruf verlangt
Die Belastung lässt sich vor der Zusage messen: Zahl der Einheiten, Zahl und Entfernung der Objekte, und wer Buchhaltung, Abrechnung und Schriftverkehr erledigt. Die dritte Frage entscheidet mehr als die erste. Ein Verwalter mit eigener Objektbuchhaltung im Rücken schafft bei gleicher Einheitenzahl eine andere Qualität als einer, der die Belege selbst bucht.
Unangenehm ist die Mittelstellung. Der Eigentümer will die Instandsetzung strecken, der Mieter will sie sofort, und beide sprechen mit derselben Person. Dazu kommen Objekttermine, Fahrtzeit zwischen ihnen, der Wasserschaden am Freitagabend und die Frage, wie Erreichbarkeit außerhalb der Arbeitszeit geregelt ist. Der teuerste Fehler bleibt die verfristete Betriebskostenabrechnung: Sie kostet den Eigentümer Geld, das nicht mehr zurückzuholen ist.
Aussichten
Der Bedarf ist stabil, weil Bestand verwaltet werden muss, ob gebaut wird oder nicht. Bewegung im Gehalt entsteht fast nie durch Beförderung, sondern durch Wechsel: aus dem inhabergeführten Büro in ein tarifgebundenes Wohnungsunternehmen, von der Wohnungs- in die Gewerbeverwaltung mit Indexklauseln und Umsatzmieten, oder weiter ins kaufmännische Property Management. Wer in der Tiefe bleiben will, geht in die WEG-Verwaltung, die rechtlich anspruchsvoller ist und besser bezahlt wird. Der geregelte Aufstieg in eine Teamleitung führt über den Geprüften Immobilienfachwirt.
