Was macht ein Immobilienkaufmann?
Er bewirtschaftet Immobilien kaufmännisch: Mietverhältnisse begründen, führen und beenden, Betriebs- und Heizkosten abrechnen, Hausgeld sollstellen, Instandhaltung beauftragen und abnehmen, Wohnungen vermieten, Eigentümerversammlungen vorbereiten. Die Ausbildung ist bundesweit nach dem Berufsbildungsgesetz geregelt; maßgeblich ist die Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann und zur Immobilienkauffrau von 2011, die den früheren Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft abgelöst hat.
Der Beruf heißt überall gleich und sieht in jedem dritten Betrieb anders aus. In einer kommunalen Wohnungsgesellschaft liegt das Gewicht auf Bewirtschaftung, Abrechnung und Mieterkontakt, in einer Hausverwaltung auf Versammlungen, Beschlüssen und Handwerkersteuerung, in einem Maklerbüro auf Akquise und Besichtigung, bei einem Bestandshalter auf Objektbuchhaltung und Reporting. Dieselbe Urkunde, verschiedene Berufsbilder — und die Weiche stellt die Wahl des Ausbildungsbetriebs, nicht die Prüfung am Ende.
Wie wird man Immobilienkaufmann?
Ein bestimmter Schulabschluss ist rechtlich nicht vorgeschrieben; faktisch stellen die Häuser überwiegend mit mittlerem Abschluss oder Abitur ein, weil Betriebskostenrecht und Abrechnung ohne sicheres Rechnen und sauberes Deutsch nicht zu machen sind. Die Regelzeit beträgt drei Jahre, dual aus Betrieb und Berufsschule. Verkürzen ist verbreitet: Mit Abitur sind sechs Monate üblich, mit guten Leistungen kommt auf Antrag eine weitere Verkürzung in Betracht. Der Preis dafür sind genau die Monate, in denen eine Versammlungssaison und ein vollständiger Abrechnungslauf einmal durchlaufen werden.
Geprüft wird zweistufig, nicht gestreckt: Die Zwischenprüfung liegt in der Mitte und zählt nicht ins Ergebnis, die Abschlussprüfung besteht aus den schriftlichen Bereichen Immobilienwirtschaft, Kaufmännische Steuerung und Kontrolle sowie Wirtschafts- und Sozialkunde und aus einem fallbezogenen Fachgespräch. Dieses Fachgespräch stützt sich auf eine Wahlqualifikation, die der Betrieb festlegt — Wohnungseigentumsverwaltung, Maklergeschäft, Bauprojektmanagement, Erwerb und Veräußerung, kaufmännische Steuerung. Sie ist der Hebel, über den kaum jemand spricht, weil sie mitbestimmt, in welche Richtung das Zeugnis gelesen wird. Die Vergütung folgt entweder dem Tarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, dem TVöD in kommunalen Gesellschaften, oder sie wird frei verhandelt und liegt dann mitunter nahe an der gesetzlichen Mindestausbildungsvergütung nach § 17 BBiG. Die nützlichere Frage im Gespräch lautet deshalb nicht, wie hoch sie ist, sondern ob nach Tarif gezahlt wird und nach welchem.
Was der Beruf verlangt
Der unbeliebteste Teil ist der tragfähigste: Buchführung, Kostenrechnung, Zahlungsverkehr, Mahnwesen. Er ist der Grund, warum Immobilienkaufleute später in die Objektbuchhaltung oder ins Controlling wechseln können. Der fehleranfälligste Teil ist die Bewirtschaftung, weil dort das meiste Recht steckt und eine verfristete Abrechnung unmittelbar Geld kostet. Dazu kommt der Umgang mit Menschen, die anrufen, weil etwas nicht funktioniert oder zu teuer ist — das ist der Alltag und nicht die Ausnahme.
Aussichten
Die Übernahmequote ist in der Wohnungswirtschaft traditionell hoch, weil die Häuser ausbilden, um zu behalten. Danach stehen fünf Richtungen offen, ohne dass neu qualifiziert werden müsste: Miet- oder WEG-Verwaltung mit eigenem Bestand, Objektbuchhaltung, Property Management, Vermietung und Vertrieb, technisches Objektmanagement über eine Zusatzqualifikation. Ein Nebeneffekt wiegt schwer: Wer die Ausbildung hat, gilt nach der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung als der Prüfung nach § 26a WEG gleichgestellt und ist damit für jede Verwaltung interessant, die zertifiziert bestellt werden will. Der geregelte Aufstieg führt über den Geprüften Immobilienfachwirt.
