Was macht ein Technischer Property Manager?
Er führt die Technik eines Objektbestands für denjenigen, dem er gehört. Das beginnt beim Budget: Welche Instandsetzung ist in diesem Jahr unvermeidbar, welche kann warten, was wird als laufende Instandhaltung aus dem Bewirtschaftungsbudget bezahlt und was als Investition in das Objekt aktiviert. Diese Einordnung ist keine Buchhaltungsfrage, sie verändert das Ergebnis des Objekts und wird deshalb mit dem Asset Manager diskutiert, nicht allein entschieden.
Der zweite Block ist die Steuerung der Ausführenden. Wartungs- und Serviceverträge werden ausgeschrieben, verglichen und vergeben, die beauftragten Facility-Dienstleister werden geführt, ihre Leistung abgenommen und ihre Rechnungen geprüft. Der dritte ist die Gewährleistung: Nach Neubau, Sanierung oder Mieterausbau laufen Fristen – bei Bauwerken fünf Jahre nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, vier bei vereinbarter VOB/B, jeweils ab Abnahme. Wer sie geführt hat und rechtzeitig vor Ablauf begeht, holt für den Eigentümer Beträge herein, die sonst nach dem Stichtag zu seinen Lasten gehen.
Dazu kommen die Aufgaben, die nicht im Jahresrhythmus laufen: Schadensabwicklung mit dem Versicherer, technische Prüfung beim An- und Verkauf, Begleitung von Mieterausbauten bis zur Übergabe, Behördenauflagen, Instandhaltungsstrategien für Bestände, deren Technik aus derselben Bauphase stammt und folglich im selben Jahr ausfällt.
Vom Facility Manager trennt ihn der Auftraggeber und die Flughöhe. Der Facility Manager betreibt das Gebäude für den Nutzer und steht mit der Anlage im Keller; der Technische Property Manager beauftragt, kontrolliert, bezahlt und begründet gegenüber dem Eigentümer, warum die Maßnahme nötig war. In vielen Objekten arbeiten beide zusammen – und die Reibung entsteht dort, wo der eine Verfügbarkeit verspricht und der andere das Budget dafür nicht hat.
Wie wird man Technischer Property Manager?
Der häufigste Zugang führt aus dem Facility Management auf die Auftraggeberseite. Fachlich passen Bauingenieurwesen, Versorgungs- und Gebäudetechnik, Architektur, Facility Management oder ein Meister- beziehungsweise Technikerabschluss mit Bewirtschaftungserfahrung. Was die meisten nachlernen müssen, ist die immobilienwirtschaftliche Seite: Budgetlogik, Abgrenzung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Kosten, Reportingtermine und die Frage, welche Maßnahme sich über die Miete refinanziert.
Diese Rolle ist im Bestand dieses Portals die häufiger ausgeschriebene der beiden Property-Varianten. Das liegt am Markt: Technisches Personal mit kaufmännischem Verständnis ist knapper als kaufmännisches mit technischem.
Was der Beruf verlangt
Der Terminkalender wird von außen gesetzt. Monatsreporting, Quartalsabschluss, Budgetrunde und Forecast sind nicht verschiebbar, und die Begehung, die dazwischen liegt, findet trotzdem statt. Wer aus dem Betrieb kommt, unterschätzt den Berichtsanteil fast immer.
Die zweite Zumutung ist die Menge. Wie viele Objekte, wie viel Mietfläche und wie viele Baumaßnahmen gleichzeitig auf einer Person liegen, entscheidet über den Alltag mehr als der Name des Arbeitgebers – und steht fast nie in der Anzeige. Dazu kommt Reisetätigkeit, wenn der Bestand über mehrere Regionen verteilt ist.
Aussichten
Die Nachfrage ist unabhängig vom Transaktionsmarkt, weil ein Bestand auch ohne Käufe und Verkäufe technisch geführt werden muss. Verschoben hat sich der Schwerpunkt: Energetische Ertüchtigung, Austausch von Wärmeerzeugern, Ladeinfrastruktur und die Umnutzung von Flächen, die in ihrer bisherigen Form nicht mehr vermietbar sind, binden einen wachsenden Teil der Arbeitszeit.
Nach oben führt der Weg in die Teamleitung im technischen Property Management, in die Leitung eines Bewirtschaftungsmandats oder in das Asset Management, wo über dieselben Objekte mit anderem Horizont entschieden wird.
