Was macht ein Objektleiter?
Sechs Blöcke, die selten gleich schwer wiegen: Betreiberpflichten organisieren, Personal führen, Nachunternehmer steuern, Budget führen, dem Auftraggeber berichten und im Störungsfall führen statt selbst zu schrauben.
Der erste Block ist der anspruchsvollste, weil er unsichtbar bleibt, solange nichts passiert. Prüffristen führen, Prüfungen beauftragen, Nachweise ablegen, Mängel abstellen lassen und die Abstellung dokumentieren – das ist der Kern der Betreiberverantwortung, und im Schadensfall wird genau dort nachgesehen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft zunächst Eigentümer oder Betreiber; sie kann auf einen Dienstleister übertragen und von diesem betriebsintern weitergegeben werden, schriftlich, mit beschriebenem Umfang und mit den Mitteln, die zur Erfüllung nötig sind. Wer eine solche Pflichtenübertragung unterschreibt, übernimmt eine eigene Verantwortung – und sollte sie vorher lesen. Der sichtbare Block ist das Personal: eigene Techniker, Hauswarte, Reinigungskräfte. Einsatzplanung, Urlaub, Krankheitsvertretung, Unterweisungen, Einarbeitung. Und der Block, an dem der Auftraggeber die Leistung misst: Monatsbericht, Jour fixe, Eskalationen, die möglichst gar nicht erst eskalieren.
Wie wird man Objektleiter?
Aus dem Objekt heraus. Zwei bis vier Jahre in einem Bestand mit vielen Gewerken, dann die Urlaubsvertretung des eigenen Objektleiters – die beste Probe, die es gibt, und sie kostet nichts. Danach der formale Schritt: Geprüfter Fachwirt für Facility Management oder ein Meisterabschluss, in technisch geprägten Häusern auch ein Studium der Versorgungstechnik oder des Facility Managements. Was auf diesem Weg fehlt, ist selten die Technik. Es sind vier andere Dinge: Verträge lesen, also das Leistungsverzeichnis und die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung; kalkulieren, also wissen, was die eigene Stunde gegen die einer Fremdfirma kostet; ausschreiben, also ein Leistungsverzeichnis so schreiben, dass Angebote vergleichbar werden; und berichten, so dass ein Auftraggeber, der das Objekt nicht kennt, den Bericht versteht.
Was der Beruf verlangt
Die schwerste Umstellung ist das Loslassen. Wer die Arbeit selbst kann, geht bei jeder Störung mit – und führt in dieser Zeit sein Team nicht. Der zweite Klassiker: Aus Kollegen werden Mitarbeiter, und niemand spricht darüber. Dieses Gespräch gehört in die erste Woche, mit jedem einzeln.
Dazu kommt der verschobene Maßstab. Vorher wurde gemessen, ob die Anlage läuft; jetzt, ob der Auftraggeber zufrieden ist, und das ist nicht dasselbe. Bei Dienstleistern hängt die eigene Stelle zudem an einem Mandat, das ausgeschrieben wird und auslaufen kann. Die Arbeitszeit wird unregelmäßig, weil Eskalationen keine Bürozeiten kennen. Rufbereitschaft gehört in vielen Häusern zur Rolle, zwischen den Liegenschaften liegt Fahrzeit, und der Monatsbericht entsteht abends. Zwei Fragen klären davon im Gespräch mehr als jede Stellenbeschreibung: Wie ist die Eintreffzeit bei Rufbereitschaft geregelt, und wie viele Einsätze gab es im vergangenen Jahr tatsächlich?
Aussichten
Es ist der größte Gehaltssprung in diesem Feld und zugleich die Stelle, an der am meisten schiefgeht – meist nicht an der Technik, sondern an Personalführung und Berichtswesen. Nach oben führt der Weg zur Teamleitung über mehrere Objekte, in die Bereichs- oder Niederlassungsleitung eines Dienstleisters oder auf die Auftraggeberseite: Bestandshalter, Konzern mit eigenem Gebäudebestand, öffentlicher Liegenschaftsbetrieb. Dort gibt es weniger Stellen, dafür seltener Wochenendbereitschaft und in den mittleren Stufen mehr Geld. Die übliche Laufbahn hält diese Reihenfolge ein: erst dort lernen, wo viel zu sehen ist, dann wechseln.
