Was macht ein Immobiliengutachter?
Er ermittelt einen Wert und schreibt auf, warum er stimmt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021, in Kraft seit Anfang 2022, gibt dafür drei Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ableitet, das Ertragswertverfahren, das von der nachhaltig erzielbaren Miete ausgeht, und das Sachwertverfahren, das Herstellungskosten und Bodenwert zusammenführt. Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab – eine Eigentumswohnung im städtischen Markt wird anders bewertet als ein Betriebsgrundstück ohne Vergleichsfälle.
Daneben steht der Beleihungswert, den Kreditinstitute für die Besicherung brauchen und der bewusst vorsichtiger angesetzt ist als der Marktwert; für Pfandbriefbanken ist er an die Beleihungswertermittlungsverordnung gebunden. Dazu kommen Bewertungen für Jahresabschluss und Fondsbericht, Schadens- und Bauzustandsgutachten und Wertermittlungen für Erbauseinandersetzungen, Scheidungen und Zwangsversteigerungen. Der größere Teil der Zeit geht nicht in die Besichtigung, sondern in die Beschaffung von Daten: Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Bodenrichtwerte, Mietspiegel, Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der Ortstermin ist kurz, das Gutachten lang.
Wie wird man Immobiliengutachter?
Die Bezeichnung „Sachverständiger" ist nicht geschützt; tragfähig sind zwei Nachweise. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Industrie- und Handelskammer setzt besondere Sachkunde, persönliche Eignung und eine anspruchsvolle Prüfung voraus. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle deckt üblicherweise Markt- und Beleihungswerte ab und wird befristet erteilt, also regelmäßig erneuert. Beide verlangen Gutachtenpraxis, und ohne Gutachten, die unter Anleitung entstanden sind, führt kein Lehrgang zum Ziel.
Der fachliche Unterbau kommt aus einem Studium der Immobilienwirtschaft, des Bauingenieurwesens, der Architektur oder aus einer einschlägigen Ausbildung mit langer Praxis. Der häufigste reale Weg führt aus der Kreditbearbeitung einer Bank oder aus dem Property und Asset Management in die Bewertung.
Was der Beruf verlangt
Methodische Geduld und die Fähigkeit, eine Zahl so zu begründen, dass die Begründung ohne den Verfasser trägt. Das ist eine Schreibfähigkeit so sehr wie eine Rechenfähigkeit. Die Arbeit ist planbar, weitgehend frei von Abendterminen und in Teilen aus dem Homeoffice möglich – der Preis dafür ist Haftung. Ein Gutachten wird gelesen, wenn eine Kreditentscheidung, eine Erbauseinandersetzung oder ein Rechtsstreit daran hängt, und dann wird es angegriffen. Fehlerhafte Annahmen zu Restnutzungsdauer, Bodenrichtwert oder Mietansatz sind der übliche Ansatzpunkt. Deshalb gehört zum Handwerk, Annahmen offenzulegen statt sie zu glätten: Ein Gutachten, das seine Unsicherheiten benennt, hält einer Prüfung besser stand als eines, das eine Zahl ohne Herleitung liefert.
Aussichten
Das Feld ist klein, der Zugang eng und die Nachfrage stabil, weil Bewertungsanlässe unabhängig von der Marktlage entstehen: In guten Jahren wird für Ankäufe bewertet, in schlechten für Wertberichtigungen, Restrukturierungen und Verwertungen. Zusätzlichen Bedarf schaffen die energetische Bewertung von Beständen und die Frage, wie sich Sanierungsstau im Wert abbildet. Einstiegsstellen heißen häufig „Referent Immobilienbewertung" oder „Junior Gutachter" und sind Zuarbeit unter einem bestellten oder zertifizierten Sachverständigen – das ist die vorgesehene Lehrzeit dieses Berufs. Wer dauerhaft nur zuarbeitet und nie selbst zeichnet, sammelt allerdings Erfahrung ohne die Referenzen, die für die eigene Bestellung zählen.
