Was macht ein Immobilienmakler?
Die Arbeit hat zwei Hälften, und die bekanntere ist die zweite. Sichtbar sind Exposé, Besichtigung und Verhandlung; davor liegt die Akquise. Ohne Zugang zu Eigentümern gibt es nichts zu vermitteln, und daran entscheidet sich, ob jemand in diesem Beruf Fuß fasst. Dazwischen steht das Handwerk: eine Preiseinschätzung, die trägt, Unterlagen aus Grundbuch, Teilungserklärung und Bauakte, der Energieausweis samt den Angaben, die jede Immobilienanzeige gesetzlich enthalten muss, und die Identifizierung beider Vertragsparteien, zu der das Geldwäschegesetz Immobilienmakler als Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG anhält.
Der Alltag ist nüchterner als das Berufsbild. Besichtigungen liegen abends und samstags, weil Kunden dann Zeit haben. Verkauft wird selten aus Freude: Erbengemeinschaften, Trennungen und Umzüge ins Heim sind die häufigeren Anlässe, und vermittelt wird zwischen Menschen, die sich uneins sind. Aufträge platzen nach Wochen Arbeit, weil eine Finanzierung scheitert oder ein Miterbe sich querstellt. Wer falsche Wohnflächen oder veraltete Energiewerte weitergibt, haftet dafür.
Wie wird man Immobilienmakler?
Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt, einen vorgeschriebenen Ausbildungsweg gibt es nicht. Der geradlinige Weg führt über die dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann, der häufigere über einen Quereinstieg aus Vertrieb, Einzelhandel oder Kundenservice. Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO braucht der Gewerbetreibende, nicht der Angestellte. Die Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden in drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO trifft dagegen auch Beschäftigte, die unmittelbar an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken – wer sie bezahlt und ob die Zeit Arbeitszeit ist, gehört ins Einstellungsgespräch.
Was der Vertrag bedeutet
Von 46 Anzeigen dieses Portals mit „Makler" im Titel nennen 29 ausdrücklich eine Festanstellung und 13 einen Vertrag ohne Anstellungsverhältnis – Handelsvertretung, Franchise oder freie Mitarbeit. Über den gesamten Bestand hinweg tragen 95 von 1.432 Anzeigen einen Vertrag ohne Anstellung, also 6,6 Prozent, und ein großer Teil davon sind Maklerstellen. Die Häufung ist real; sie sitzt nur fast vollständig auf dieser einen Achse. Die Mehrheit der Maklerstellen bleibt eine Anstellung.
Für den Angestellten heißt das Fixum plus Beteiligung an der Courtage, Urlaub, Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall und den Arbeitgeberanteil zur Sozialversicherung. Gegenleistung ist Weisungsbindung und meist ein zugeteiltes Gebiet: Die Objekte kommen aus dem Haus, der eigene Anteil an der Provision fällt entsprechend kleiner aus. Wann dieser Anteil entsteht – bei Beurkundung, bei Zahlungseingang oder nach einer Frist –, bestimmt das tatsächliche Einkommen stärker als der genannte Prozentsatz.
Aussichten
Zwei Gesetzesänderungen haben die Geschäftsgrundlage verschoben. Seit 2015 gilt bei Wohnraum das Bestellerprinzip; die reine Mietvermittlung an Suchende ist als Geschäftsmodell weitgehend verschwunden, Vermietungsarbeit findet heute überwiegend im Auftrag von Vermietern statt und ist dort regulär angestellt. Seit Ende 2020 teilen sich beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nach §§ 656a bis 656d BGB beide Seiten die Provision, und der Maklervertrag bedarf der Textform. Der Ertrag je Abschluss ist damit gesunken, die Anforderung an die Sorgfalt gestiegen. Unberührt davon bleiben Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeobjekte und Verkäufe an gewerbliche Erwerber – dort liegt ein erheblicher Teil der gut bezahlten Vermittlungsarbeit.
