Was macht ein selbstständiger Immobilienmakler?
Fachlich dasselbe wie der angestellte Kollege: Aufträge einholen, Objekte einschätzen, Unterlagen beschaffen, vermarkten, besichtigen, verhandeln, bis zum Notartermin begleiten. Der Unterschied liegt nicht in der Arbeit, sondern in der Rechnung dahinter. Es gibt kein Haus, das Objekte zuteilt, keine Portalkosten, die jemand anderes trägt, und keinen Monat, in dem Geld kommt, ohne dass vorher etwas abgeschlossen wurde. Die Akquise ist hier nicht die erste Hälfte der Arbeit, sondern die Existenzgrundlage. Dazu kommt alles, was im angestellten Verhältnis eine andere Abteilung erledigt: Fotografie und Exposé beauftragen oder selbst anfertigen, Portalverträge abschließen, Rechnungen schreiben, Fristen nachhalten, eine Vertretung organisieren, wenn zwei Termine kollidieren. Der Anteil der Arbeit, für den niemand zahlt, ist in diesem Modell größer als der, für den gezahlt wird.
Welcher Vertrag dahintersteckt
Drei Formen kommen vor. Die Handelsvertretung nach § 84 HGB ist die klarste: ständige Vermittlung für einen Unternehmer, im Wesentlichen frei in Zeit und Gestaltung, dafür mit eigenen Rechten aus dem Handelsgesetzbuch – Provisionsabrechnung, Buchauszug und unter Voraussetzungen ein Ausgleichsanspruch bei Vertragsende. Die freie Mitarbeit auf Dienst- oder Werkvertrag bietet diese Rechte nicht. Die Franchise- oder Lizenzpartnerschaft ist ein eigenes Unternehmen unter fremder Marke, mit Eintrittsgebühr, laufenden Gebühren und den Kosten für Büro, Marketing und Personal.
Wer als freier Mitarbeiter geführt wird, tatsächlich aber feste Anwesenheitszeiten hat, Weisungen zur Arbeitsdurchführung bekommt, an Besprechungen teilnehmen muss, keinen eigenen Marktauftritt führt und nur einen Auftraggeber hat, ist möglicherweise abhängig beschäftigt. Die Deutsche Rentenversicherung führt dafür das Statusfeststellungsverfahren; es ist das vorgesehene Verfahren und kein unfreundlicher Akt.
Wie wird man selbstständiger Immobilienmakler?
Mit Gewerbeanmeldung und der Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO, die hier nicht mehr der Arbeitgeber hält, sondern man selbst. Die Behörde prüft Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse und verlangt dafür Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und Auskünfte aus Schuldnerverzeichnis und Insolvenzregister. Dazu kommen die Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden in drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO, eine Vermögensschadenhaftpflicht und die Pflichten aus dem Geldwäschegesetz, das Immobilienmakler nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG als Verpflichtete führt – Risikoanalyse, Identifizierung, Aufbewahrung, Meldung.
Was der Beruf verlangt
Ein großer Teil dieser Angebote richtet sich ausdrücklich an Quereinsteiger. Das bedeutet nüchtern betrachtet: keine Vorkenntnisse verlangt, keine Auswahl, kein Fixum, und das Risiko trägt der Einsteiger. In der Immobilienvermittlung liegen zwischen Auftrag und Provisionszahlung regelmäßig Monate; bei geteilter Provision nach § 656d BGB wird der zweite Anteil erst fällig, wenn der erste nachweislich gezahlt ist. Sechs Monate ohne nennenswerten Zufluss sind der realistische Ansatz, und die Abbruchquote im ersten Jahr ist in diesem Modell die höchste der Branche.
Gegenzurechnen ist alles, was eine Anstellung mitbrächte: Kranken- und Pflegeversicherung als Selbstzahler, Altersvorsorge ohne Arbeitgeberanteil, Einkommensteuer-Vorauszahlungen, Umsatzsteuer, Berufshaftpflicht, Fahrzeug, Telefon, Objektfotografie und Portalkosten. Die Frage, die am meisten verrät, richtet sich an das anbietende Haus: wie viele Menschen es in den letzten zwei Jahren auf diesem Modell beschäftigt hat und wie viele davon noch da sind.
